Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) hiện đang là một đại gia mới trong làng BĐS được đông đảo nhà đầu tư quan tâm. Ai cũng biết thông tin về sự kiện niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán HoSE của tập đoàn này vào tháng 12/2016 đã biến Novaland trở thành “hiện tượng” trong năm ngoái. Thế nhưng, khác với sự hào nhoáng bên ngoài về những con số lãi “khủng” mà tập đoàn đã thu được, hiện nay Novaland đang đối diện với 3 thực tại lớn liên quan đến nguồn vốn: Quy mô và hệ số nợ đang ở mức cao; lợi nhuận chủ yếu không đến từ việc kinh doanh; sở hữu quỹ đất khổng lồ khi tiềm lực tài chính có hạn. Điều đó liệu có phải là trở ngại cho hoạt động kinh doanh BĐS của tập đoàn trong thời gian tới?
Thực tại trước mắt của Novaland cho thấy một góc nhìn khác so với vẻ hào nhoáng thường thấy
Ngày 16/2 tới đây, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) sẽ bắt đầu lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để thông qua việc chào bán cổ phiếu riêng lẻ. Mặc dù chưa rõ chi tiết phương án chào bán riêng lẻ này là cho đối tượng nào, chào bán bao nhiêu, với mức giá nào, tuy nhiên, động thái này rõ ràng cho thấy, Novaland đang cần vốn.
Vậy vì sao Novaland cần vốn?
Dễ thấy nhất, là để phục vụ tham vọng rất lớn của tập đoàn địa ốc này. Năm 2017, Novaland đặt kế hoạch doanh thu thuần lên đến 17.528 tỷ đồng, gấp tới 2,4 lần mức doanh thu thuần thực hiện năm 2016 là 7.359 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế kế hoạch 2017 cũng lên đến 3.144 tỷ đồng, tăng tới 90% so với số thực hiện năm 2016 là 1.655 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đi sâu hơn vào tình hình tài chính, có nhiều thực tại rất khác so với vẻ ngoài hào nhoáng thường thấy của Novaland hiện ra, cho thấy tập đoàn này đang thực sự cần vốn.
Thứ nhất, quy mô nợ lẫn hệ số nợ của Novaland tăng nhanh và hiện đang ở mức cao.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2016, tổng nợ phải trả của Novaland tính đến hết ngày 31/12/2016 đã lên đến 26.349 tỷ đồng, tăng 28,7% so với một năm trước đó. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu năm 2016 có giảm so với năm 2015, thế nhưng vẫn ở mức cao là 2,6 lần.
Thực ra, đối với các doanh nghiệp bất động sản, chỉ tiêu về nợ phải trả không mang quá nhiều ý nghĩa, bởi ngành này có nhiều khoản mục nợ phải trả đặc thù, dù lớn nhưng chưa chắc tạo ra rủi ro tài chính đáng kể. Đề cập đến đòn bẩy tài chính với các doanh nghiệp bất động sản, xét trên khía cạnh nợ vay sẽ thực chất hơn.
Novaland đang phải đối mặt với lượng nợ lớn cả về quy mô lẫn hệ số nợ
Tính đến hết ngày 31/12/2016, tổng nợ vay (cả ngắn hạn và dài hạn) của Novaland ở mức 13.495 tỷ đồng, tăng tới 68,8% so với hồi đầu năm. Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu năm 2016 ở mức 1,34 lần, tăng so với con số 1,31 lần của năm 2015.
Đây là một con số khá cao, bởi ngay với tập đoàn bất động sản cực lớn như Vingroup, hệ số này chỉ ở mức 0,89 lần. Còn đối với FLC hay Đất Xanh, hệ số này thậm chí còn thấp hơn nhiều, lần lượt là 0,42 lần và 0,19 lần. Về cơ bản, nếu hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức dưới 1 lần thì có thể coi rủi ro tài chính chưa quá đáng kể.
Động thái phát hành cổ phiếu riêng lẻ sắp tới của Novaland, rõ ràng và quan trọng, là để cân đối nợ.
Việc nợ vay ở mức cao không chỉ thúc đẩy rủi ro tài chính, mà còn khiến chi phí lãi vay của Novaland tăng cao. Năm 2016, chi phí lãi vay của Novaland đã lên đến 863 tỷ đồng, gấp tới 2,46 lần năm 2015. Đây là chi phí thường xuyên, vì vậy sẽ bào mòn lợi nhuận của Novaland từng ngày.
Thực tại thứ hai, chính nằm ở lợi nhuận của Novaland. Theo báo cáo, năm 2016, lợi nhuận sau thuế của Novaland đạt mức 1.655 tỷ đồng, tăng tới 275% so với năm 2015 và vượt một chút so với kế hoạch cả năm là 1.650 tỷ đồng. Tuy nhiên, đi sâu hơn, con số lợi nhuận hào nhoáng này phần nhiều không đến từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2016 của Novaland cho thấy, trong năm 2016, Novaland ghi nhận tới 2.525 tỷ đồng doanh thu tài chính, tăng đột biến so với con số 334 tỷ đồng của năm 2015.
Phần lớn sự gia tăng đột biến này là đến từ 2 hoạt động. Hoạt động thứ nhất là đánh giá lại khoản đầu tư khi hợp nhất kinh doanh từng giai đoạn, đem về mức lãi lên đến 1.597 tỷ đồng. Đây là khoản đánh giá lại đầu tư ban đầu của Novaland vào 3 doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Phát triển Quốc tế Thế Kỷ 21, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng và Công ty TNHH Mega Tie.
Khoản lãi đậm thứ hai là đến từ giao dịch mua rẻ, đem về cho Novaland 457 tỷ đồng tiền lãi.
Nếu tạm loại bỏ mức lãi đột biến tổng cộng 2.054 tỷ đồng từ 2 hoạt động trên, lãi trước thuế của Novaland trong năm 2016 chỉ vỏn vẹn 139 tỷ đồng.
Tuy nhiên, vẫn còn một thực tại thứ ba, xuất phát từ lợi thế rõ rệt nhất của Novaland: quỹ đất. Việc sở hữu quỹ đất khổng lồ nhưng tiềm lực tài chính có hạn khiến một lượng lớn quỹ đất không được phát triển thêm, vừa khiến nguồn vốn đầu tư ban đầu tạm thời bị “đóng băng”, vừa tạo thêm chi phí thường xuyên (chi phí tiền sử dụng đất, chi phí quản lý…), bào mòn lợi nhuận hàng ngày.
Ngược lại, nếu quá ôm đồm phát triển trong khi tiềm lực tài chính có hạn, buộc lòng Novaland phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi ấy sẽ gia tăng đáng kể rủi ro tài chính.
Nhìn chung, triển vọng phát triển của Novaland trong dài hạn của Novaland là khá rõ rệt. Tuy nhiên, trước mắt, tập đoàn địa ốc này vẫn phải đối mặt với thực tại hoàn toàn không dễ chịu.
Nguồn: VietHouse – Chuyên bán căn hộ Novaland Tổng hợp
