• Viet house
  • Kinh nghiệm chọn căn hộ đầu tư để có lợi nhuận tốt nhất

Kinh nghiệm chọn căn hộ đầu tư để có lợi nhuận tốt nhất

Hiện nay, nếu có tài chính dư dả thì ngoài việc đầu tư vào chứng khoán, vàng, ngoại tệ… thì ai cũng sẽ nghĩ đến việc đầu tư vào bất động sản. Trong đó, đầu tư vào phân khúc dự án căn hộ được nhiều khách hàng quan tâm hơn cả, ngoài yếu tố pháp lý hoàn thiện, lịch thanh toán theo tiến độ thì lợi nhuận ở mức cao hơn lãi suất ngân hàng cũng được nhiều khách hàng lớn tuổi quan tâm. Qua đây, Viethouse xin được phép chia sẻ kinh nghiệm đầu tư căn hộ để đạt lợi nhuận tốt nhất.

Mua dự án căn hộ từ chủ đầu tư và ký hợp đồng F1

Thông thường, chủ đầu tư các dự án căn hộ luôn mở bán block không đẹp trước và set mức GIÁ RẺ để thu hút khách hàng , những block đẹp, view đẹp sẽ được để dành sau cùng và tất nhiên giá bán view đẹp cũng được set mức giá cao hơn nhiều ( thường từ 10% trở lên), căn đẹp giá cao hơn cũng hợp lý. Không những thế, việc set giá như vậy cũng giúp khách mua đầu tư căn hộ vào đợt đầu tiên ra hàng và có lợi nhuận tốt.

Chọn diện tích căn hộ

Đối với sản phẩm căn hộ , căn có thanh khoản tốt nhất khi bán resale (bán chuyển nhượng lại) luôn là căn 2 phòng ngủ, với mục tiêu enduser là người mua để ở ,vì với gia đình 2 thế hệ thì căn hộ 2 phòng ngủ là phù hợp nhất, mà mức tài chính để mua cũng dễ thanh toán hơn. Với dạng khách du lịch/officetel thì thường chọn căn hộ diện tích nhỏ 1 phòng ngủ hoặc tương tự. Khi đầu tư căn hộ nên tránh mua căn góc đối với dòng trung cấp trở xuống: do tổng thanh toán rất cao mà biên lợi nhuận lại ít hơn hẳn. Riêng đối với dòng căn hộ cao cấp, hạng sang thì ngược lại, nên ưu tiên sản phẩm đẹp view đẹp, vì với các đại gia thì tài chính rủng rỉnh nên có thể chi mạnh cho các sở thích cá nhân.

 Chọn hướng căn hộ đầu tư

nên ưu tiên mua các căn có hướng Đông tứ trạch, Best choice là Đông Nam; vì có nhiều khách hàng không tin phong thủy nên ưu tiên mua nhà hướng mát mẻ là các hướng Đông hoặc Nam. Căn hộ có hướng Tây tứ trạch thì khó bán nhất đặc biệ là hướng Tây Bắc và chính Tây.

Vị trí căn hộ và tầng lầu

  • Nếu các căn có view nội khu nên ưu tiên tầng trung đến thấp, nếu view nhìn ra ngoài thì chọn từ tầng trung đến cao. Các căn hộ có tầng trung là tốt nhất vì phù hợp nhu cầu của nhiều người: như người thích tầng thấp vẫn chọn tầng trung nếu không tìm được căn ưng ý. Cũng tương tự, chắc chắc người thích tầng thấp sẽ không chọn tầng cao và ngược lại.  Khi mua căn hộ nên tránh các tầng xấu như 4 – 13 – 14 ( thực ra thì công năng sử dụng của các tầng này không có gì khác biệt, tuy nhiên thị hiếu người mua ở đã tránh các tầng này, thì mình mua  đầu tư cũng không nên chọn để tránh bị ép giá hay giảm thanh khoản khi bán lại). Các tầng áp mái (bên trên là tầng thượng), đối với căn hộ không có mảng xanh trên tầng thượng như: công viên , hồ bơi, hoặc tầng áp mái là căn hộ penhouse.., thì không nên chọn vì các tầng này thường rất nóng, do tầng cao nên chủ đầu tư cũng set giá cao, việc này làm khó bán dẫn đến lợi nhuận bị giảm.
  • Vị trí căn hộ trên mặt bằng tầng: Nên tránh các căn cửa đối cửa, căn hộ cạnh thang máy, khu vực để rác vì đây đều là điểm trừ và bị ép giá khi bán lại. Tránh những căn bị chắn view hoàn toàn hay view hàng xóm tầm nhìn gần, rất bí bách và mất đi tính riêng tư.

Nên ưu tiên chọn những căn có thiết kế ban công và nơi phơi quần áo riêng .

Kinh nghiệm chọn mua đầu tư căn hộ chung cư
Kinh nghiệm chọn mua đầu tư căn hộ chung cư

Chọn mua chuyển nhượng căn hộ trong quá trình hình thành nên dự án

Xin nhấn mạnh lại quan điểm: Về bản chất người mua ở nói riêng hay endusers nói chung chỉ quan tâm họ thực thanh toán bao nhiêu, chứ họ không quan tâm người bán có lợi nhuận bao nhiêu. Do đó, việc giá bán chênh lệch khi mua căn hộ đối với họ, không quan trọng bằng tổng số tiền mà họ phải trả để mua lại căn hộ đó. Vậy nên sẽ là rất sai lầm nếu bạn chọn mua lại 1 căn hộ có tổng giá bán cao nhưng chênh lệch thấp, dù các tiêu chí sản phẩm là như nhau đối với cùng dự án.

Căn hộ đầu tư phải đáp ứng cơ bản các tiêu chí sau:

  • Tính pháp lý của dự án phải ổn .
  • Lịch sử/ uy tín/ truyền thông về chủ đầu tư dự án phải ổn. Trăm người thì mười ý, chủ đầu tư căn hộ không thể làm hài lòng hết mọi người, tuy nhiên chính thái độ của chủ đầu tư khi xử lý vấn đề sẽ là kim chỉ nam cho hoạt động kinh doanh của họ, chắc chắn bạn sẽ không muốn đứng căng băng rôn tại dự án sau này rồi.
  • Tiến độ xây dựng chung cư đều đặn.
  • Sản phẩm đưa ra phù hợp với thị trường: từ quy hoạch, diện tích, giá bán, lịch thanh toán….
  • Được định giá dưới mức giá của đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc đã bàn giao nếu xét về vị trí tương đương .

3 cột mốc quan trọng đối với căn hộ để đầu tư

  • “Xong móng , kí hợp đồng mua bán”: Đây được xem là yếu tố đầu tiên xác lập việc ngân hàng cho vay, nâng cao khả năng tiếp cận của sản phẩm với khách hàng có nhu cầu ở thực. Trong khoảng thời gian này, có rất nhiều nhà đầu tư rớt lại (vì không đủ vốn hay bài toán tài chính bị tính sai, sau đó lại rớt 1 ít vì hồ sơ vay không phù hợp, không có đủ tài chính để theo dự án). Đây là thời điểm có thể cơ cấu lại sản phẩm lần 1 . Tất nhiên bạn vẫn phải tuân thủ các tiêu chí chọn sản phẩm bên trên, và quan sát giao dịch căn hộ để chọn được căn có mức giá chuyển nhượng tốt nhất.
  • “Cất nóc “: Thông thường , người mua ở hiếm khi xuất hiện mua dự án căn hộ với thời gian chờ đợi trên 1 năm . Vì vậy tại thời điểm cất nóc, chuẩn bị bàn giao nhà thì khối lượng endusers bắt đầu xuất hiện tăng dần (từ lúc cất nóc đến giao nhà thường tầm 1 năm). Vậy nên bạn hoàn toàn có thể tiếp tục cơ cấu sản phẩm ở giai đoạn này.
  • “Bàn giao”: Đây là thời điểm cuối cùng của căn hộ và có mức giá gia tăng mạnh nhất. Các nhà đầu tư có nguồn tài chính mạnh theo đến giai đoạn này thường gặt hái được nhiều quả ngọt.

Tất nhiên, dù ở bất cứ giai đoạn nào, khách đầu tư vẫn phải đảm bảo tiêu chí cơ bản tôi trình bày ở trên. Vì tại thời điểm bàn giao nhà này là lúc quy tụ đông đảo lực lượng môi giới khai thác nhất, truyền thông mạnh mẽ từ cả chủ đầu tư cũng như môi giới nhất. Bạn có thể cân nhắc ra/vào hàng ở thời gian này.

Loại hình căn hộ có giá tăng trưởng tốt nhất qua từng giai đoạn

Qua quan sát, viethouse vẫn cho rằng dòng căn hộ 2 phòng ngủ có thanh khoản luôn cao nhất, đây cũng là lí do tại sao các chủ đầu tư luôn có số lượng căn hộ 2 phòng ngủ nhiều nhất trong dự án. Tuy nhiên, điều này không nói lên mức tăng giá luôn là cao nhất xét trong từng khung thời gian nhất định.

  • Căn hộ có 1 Phòng ngủ :  đây thường được xem là phương án B nếu tài chính khách mua không đủ với 2 phòng ngủ. Vậy nên giá bán căn 1 phòng ngủ này luôn chạy sau 2 phòng ngủ 1 quãng thời gian. Ví dụ 2pn vừa tăng 1 mốc 200tr/ căn thì 1pn sẽ có xu hướng theo trend này. Bạn có thể cân nhắc .
  • Căn hộ 3 – 4 phòng ngủ: Sẽ luôn là loại căn hộ có biên lợi nhất thấp nhất khi endusers chưa xuất hiện nhiều. Do tổng thanh toán luôn cao, khó chạy hàng nên nhà đầu tư ít chọn trong danh mục đầu tư . Tuy nhiên, ở giai đoạn cất nóc tới giao nhà, đây lại là dòng sản phẩm hiếm nhất, vì người mua luôn là mua ở thật nên ít ai bán lại. Chính vì yếu tố khan hàng làm giá tăng sốc rất nhanh ở giai đoạn này.
  • Office – Officetel : Loại hình ngày càng ưu chuộng này có thiên hướng đưa vào khai thác. Vậy nên không ngạc nhiên nếu sản phẩm có thời gian ngủ đông khá dài trong quá trình xây dựng dự án. Tuy nhiên, giá lại chạy rất mạnh khi gần giao nhà, thậm chí sau giao nhà vẫn ổn định vì lượt tiếp cận và nhu cầu tăng vọt.
  • Shophouse : Xin gác riêng nội dung này về 1 bài riêng vì quá nhiều yếu tố cần phân tích.

Kinh nghiệm - Tư vấn Liên Quan