Tân Hoàng Minh sẽ làm gì với lô đất Thủ Thiêm có giá 2,45 tỷ/m2

Sau sự kiện đấu giá lô đất Thủ Thiêm với mức giá 2,45 tỷ/m2 của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh, cộng động bất động sản được phen rúng động khi biết mức giá khủng của đất Thủ Thiêm. Sau đây là dự báo diễn biến những tình huống và tác động đến giá đất khu vực Thủ thiêm sau khi buổi đấu giá đất kỷ lục vừa diễn ra.

Những tình huống có thể diễn ra với lô đất Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh

Nhìn lại đôi chút về tập đoàn Tân Hoàng Minh, việc trả giá cao trong buổi đấu giá đất không phải là mới với Ông Dũng ( Chủ tịch Tân Hoàng Minh Group ), Mức giá trúng đấu giá cao nhất trong một thập kỷ từng được xác lập là 472 triệu đồng/m2 của lô đất 23 Lê Duẩn (Quận 1, TP. HCM) và người trả giá cũng chính là ông Dũng. Nhưng sau đó, Tân Hoàng Minh từng đòi hủy kết quả và không nộp tiền lô đất vàng Lê Duẩn, 2016 lại xin thực hiện mua lại khu đất và chịu phạt trễ hạn.

Như vậy cũng có thể thấy không phải không có tiền lệ, mọi thứ có thể xảy ra.

Đối với tình hình tài chính hiện tại của tập đoàn, hiện các công ty con chào bán trái phiếu liên tục với lãi suất 11,5%-11,75%, và niêm yết chứng khoán công ty con CTCP Tổng Bách Hóa với mã chứng khoán TBH, với việc giá cổ phiếu đã trần liên tục 4 tháng kể từ khi chào sàn Upcom. Thì 2 nguồn vốn này được cho là bổ sung để thực hiện các dự án khác không chỉ là dự án “trên giấy” ở Thủ Thiêm, vậy Tân Hoàng Minh xoay đâu ra hơn 1 tỷ USD để nộp tiền đấu giá ?

Cái đó chúng ta cũng không dám chắc tiềm lực đến đâu, 3 tháng nữa mới rõ. Nhưng có thể thắc mắc, đối với tài chính của 1 tập đoàn, Chi phí vốn riêng cho dự án này ( Lãi vay, chi phí vốn chủ sở hữu ) hiện đã rất cao rồi. Con số 24.500 tỷ đồng cho lô đất ở Thủ Thiêm gấp 3,5 lần số tiền huy động được để thực hiện dự án và gấp 1,8 lần tổng nợ (bao gồm cả gốc và lãi) Tân Hoàng Minh đã trả vào năm ngoái.

Theo quy định, 5 ngày sau khi công bố trúng đấu giá, sẽ phải ký hợp đồng, 3 tháng sau phải nộp đủ tiền vào ngân sách, trong 24 tháng phải thực hiện khởi công dự án có thể gia hạn thêm 24 tháng nữa tổng là 48 tháng. Trong trường hợp xấu không đủ nguồn lực để thực hiện đóng tiền, có thể Tân Hoàng Minh sẽ xin hủy kết quả và chịu đóng 20% giá khởi điểm lô đất đã đấu thầu trúng ( Đâu đó 588 tỷ đồng – 25 triệu USD là 1 con số cũng lớn dù có giàu đến mức nào ) , có thể nữa là sẽ xin trả góp 24500 tỷ đồng trong vòng 5 năm, với lãi suất cố định ( chưa từng có tiền lệ ) hoặc có thể làm như cũ là đòi hủy kết quả và xin mua lại sau đó với 1 khoản tiền phạt trễ được tính có lợi nhất.

cac lo dat thu thiem va du an dang trien khai

Cũng không loại trừ khả năng có thể lực đứng sau hỗ trọ tài chính cho Tân Hoàng Minh, có thể Bank hoặc Tổ chức tài chính nào đó, với mục đích đặc biệt chuyển nhượng lại dự án cho bên đối tác khác. Trường hợp này là khó nhưng vẫn có thể xảy ra.

Sự kiện này tác động đến giá đất TPHCM thế nào?

Tân Hoàng Minh Group được biết đến là nhà phát triển bất động sản phân khúc cao cấp – hạng sang hàng đầu ở Việt Nam. Cách đây đúng một thập kỷ, ông Dũng cũng chính là người đầu tiên đưa ra mức giá “không tưởng” cho một dự án căn hộ siêu sang . Lúc đó, dự án D’. Palais Louis được chào bán với giá 147 triệu đồng/m2 – bao gồm cả nội thất – và là mức giá cao nhất trên thị trường bất động sản lúc đó.

Tuy nhiên, những diễn biến của thị trường bất động sản trong mấy năm trở lại đây cho thấy, phân khúc cao cấp không ít những chủ đầu tư lớn theo đuổi và các dự án có các mức giá cao không tưởng điển hình như Vinhomes Green Bay và Starlake ở Hà Nội hay Vinhomes Grand Park và Sala ở TP. HCM.

Về mặt tích cực, xác lập được giá trị cho các căn hộ hạng sang hiện đang có mặt trên thị trường, hiện được cho là vẫn còn nhiều hoài nghi giá ảo như các các căn hộ mới được tung ra ở Quận 1,TPHCM ( 350-400 triệu/m2). Cho thấy phân khúc này ngày càng phát triển, các đại gia ngày càng giàu hơn hic. Những cũng nên tự hỏi với số lượng căn hộ hạng sang ra ồ ạp như vậy thì mức độ hấp thụ sẽ như thế nào ? Tầng lớp thượng lưu có thu nhập cao cũng đâu phải quá nhiều ?

Chả đồng tình với ý kiến là việc thu ngân sách được dự kiến tăng và bổ sung được nhiều hơn khi mức giá được xác lập kỷ lục và kéo theo đó là xem xét cho đúng khi định giá lại giá trị đất trong việc thu tiền sử dụng đất và chuyển nhượng.

Về mặt tiêu cực mà thấy, việc các cơ quan cuốn theo mức giá này để xem lại thu thêm tiền sử dụng đất và nâng các mức giá khởi điểm khi đất giá cao hơn nữa gây cho tình trạng sốt giá đất sẽ còn mạnh mẽ hơn nữa trong các buổi đấu giá sau và đồng thời làm cho đầu ra sản phẩm trong khu vực cũng đầu loạt tăng, chủ đầu tư các phân khúc khác sẽ bị thiệt chả còn mấy mặn mà.

Hơn nữa còn tạo dòng cho cho các chủ đầu tư chuyển đổi sang xây các căn hộ để kiếm lợi nhuận, làm cho thiếu hụt sản phẩm ở các phân khúc khác.

Việc kỳ vọng như này cần phải được tính táo, cũng nghe nhiều mức giá đất này cao hơn hẳn các mặt bằng giá trong khu vực và thế giới. Hiện nay ở Thủ Thiêm thì các cơ sở hạ tầng vẫn chưa hoàn thành hết dự kiến 5-10 năm nữa, Hầu như các chủ đầu tư đều tập trung xây dựng nhà ở để bán, còn phần diện tích sàn thương mại vốn được quy hoạch chiếm hơn nửa tổng diện tích sàn toàn khu vực thì hiện nay hầu như vẫn là số 0. Đó là chưa kể những lô đất quy hoạch trường học và các dịch vụ công cộng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư.

Sẽ phải mất nhiều năm nữa Thủ Thiêm mới có thể là trung tâm kinh tế – tài chính lớn, Việc đó còn phủ thuộc vào quy hoạch có đúng như đã định, cơ sở hạ tầng có phát triển đi kèm với đó là các chính sách thuận lợi thì may ra mới sánh ngang được về giá bất động sản như ở Phố Đông và Gangnam. Liệu Tân Hoàng Minh có thể chờ đến thời điểm đó, như đã từng mất hơn 12 năm để hoàn thiện dự án D’. Palais Louis mà đến nay vẫn chưa bán hết.

Ngoài ra, các vụ kiện về giải phóng mặt bằng của người dân ở Thủ Thiêm vẫn đang còn rất nóng và kéo dài nhiều năm. 1 khi có thông tin về giá đất như vậy không tránh khỏi dư luận và người dân rất bức xúc khi trung bình ngân sách trả cho người dân rơi vào khoảng 18 triệu/m2. Việc giải phóng mặt bằng các khu vực còn lại sẽ gặp nhiều khó khăn.

Từ đó ổn định kinh tế vĩ mô, giải đáp cho người dân và đưa thủ thiêm đi đúng hướng theo quy hoạch như ban đầu sẽ là thách thức cho các nhà hoạch định chính sách.

Đọc đến đây, sẽ có các nhà đầu tư hỏi: Vậy có nên đầu tư vào thủ thiêm hay không ?

Tiềm năng của bán đảo Thủ Thiêm thì không thể phủ nhận, có quy hoạch rất cụ thể hướng đến trung tâm mới của TP HCM. Vậy mức giá các căn hộ ở đây sẽ như thế nào, làm gì để không phải mua đúng đỉnh hoặc mua ở mức giá nào thì phù hợp cho loại hình căn hộ hạng sang ở đây.

he so su dung dat cac lo dat dau gia thu thiem

Ví dụ cho sản phẩm căn hộ của Tân Hoàng Minh, lấy VinHomes để tham chiếu.

Giá đất: 2,45 tỷ/m2 sẽ được cộng vào giá vốn hàng bán trong cấu trúc chi phí của Tân Hoàng Minh, với VinHomes ưu thế là các quỹ đất được đấu giá hợp lý và có thể nói là thấp hơn 1 chút với mặt bằng chung và hiện tại giá vốn đâu đó 50-55% so với doanh thu, còn với Tân Hoàng Minh thì ít nhất giá vốn phải 70%-75% với giá đất như này, kèm với đó là các kiến trúc đặc thù, đầu tư sang trọng vốn là đặc điểm của nhận dạng của Bất động sản Tân Hoàng Minh. Ngoài ra các chi phí lãi vay cũng sẽ tăng cao, chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp đâu đó chiếm 8-10% , trừ cho cả thuế nữa thì biên lãi ròng đâu đó chi còn 10-13%, việc con số này cũng không quá ấn tượng thì Tân Hoàng Minh tăng giá bán nhằm tăng lợi nhuận gộp lên sẽ là điều cần phải làm khi giai đoạn này Tân Hoàng Minh đang thực hiện nhiều dự án cùng 1 lúc được thực hiện bởi các công ty con, lợi nhuận quá thấp khiến việc tái đầu tư vào các dự án mới cũng là khó khăn chứ chưa nói là trả cổ tức cho cổ đông.

Lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng 90000 m^2, hệ số sử dụng đất 8.95 lần và số căn hộ dự kiến sẽ vào khoảng 575 căn hộ.

Việc mua với giá 24500 tỷ đồng cho lô đất thì mỗi căn hộ sẽ gánh 42 tỷ đồng tiền đất chưa kể các chi phí khác, xấp xỉ 360 triệu đồng/m^2. Như vậy nhân với các phần trăm đã phân tích ở trên thì để không lỗ thì sản phẩm bán ra phải tối thiểu 480-515 triệu /m^2, và để có tỷ suất lợi nhuận ròng ở mức 15-20% thì Sản phẩm phải bán với giá 650-720 triệu/m^2 các sản phẩm phổ biến và có thể giá sẽ đạt 1 tỷ đồng/m^2 với các căn hộ mang phong cách khác biệt hơn.

Nguồn: FB Vũ Công Minh

4.7/5 - (4 bình chọn)