• Viet house
  • Tổng hợp 14 kinh nghiệm xương máu khi đầu tư shophouse

Tổng hợp 14 kinh nghiệm xương máu khi đầu tư shophouse

BÍ QUYẾT MUA SHOPHOUSE (KHỐI ĐẾ CHUNG CƯ)

1/ Đầu tư Shophouse muốn thắng thì Shophouse đó phải cho thuê được giá. Vì suy cho cùng Shophouse cũng vẫn là chung cư, cũng vẫn sẽ bị khấu hao và xuống cấp theo thời gian như các chung cư ở tầng trên. Cả tòa chung cư mà xuống cấp thì shophouse cũng phải xuống cấp theo.

Shophouse muốn cho thuê được giá thì phải có người chịu vào shophouse tiêu xài để các cửa hàng chịu thuê giá cao. Yếu tố nào tạo nên điều này:

– Shophouse không được thụt quá sâu vào trong so với đường và bị dựng bờ bao(bờ bao có thể là hàng rào hoặc xây nền shophouse cao lên 1 cách quá đáng so với mặt đường), người đi đường người ta ngại vào(Anh em qua Phú Mỹ Hưng để thấy các chung cư mới xây của Phú Mỹ Hưng, shophouse bị bắt xây thụt vào và dựng cả bờ bao, sẽ thấy ế tan nát không cho thuê được.

– Shophouse phải có chỗ đậu xe cho người mua tấp vào, dính đoạn đường cấm không cho đậu như Võ Văn Kiệt thì shophouse thua toàn bộ(anh em hãy qua Võ Văn Kiệt để chứng kiến 1 loạt shophouse không cho thuê được).

– Shophouse nếu có vỉa hè rộng, không bắt dụng bờ bao và cho để xe máy thì quá tốt nhưng không được kiểu rộng nhưng không có đất dụng võ, kiểu như Shophouse Nguyễn Văn Linh tuy vỉa hè rộng nhưng hết 1 nửa là các bồn hoa lọt thỏm giữa vỉa hè.

2/ Shophouse nằm vị trí càng đắc địa, mặt tiền các đường lớn, giao thông thuận tiện, khu đông dân cư, càng OPEN với các khu dân cư lân cận càng tốt, vị trí đi lại càng thuận tiện đến các khu dân cư lân cận càng tốt, shophouse thuộc dự án thu hút được khu dân cư lân cận tới ăn uống vui chơi thì càng có cơ hội thắng.
Điều này quyết định khá nhiều đến việc shophouse có khách hàng hay không.
Không bao giờ được lựa chọn các Shophouse nằm cuối chân mây, khuất bóng, khuất xe như Florita của Hưng Thịnh.

3/Thiếu các yếu tố 1+2 nêu trên thì shophouse không bán được cho khách vãng lai mà chỉ bán được cho cư dân của chung cư đó, lúc đó phụ thuộc hoàn toàn vào cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse có nhiều không.

Tất nhiên dân cư càng đông, shophouse càng ít thì cơ may thắng cao hơn.
Chẳng hạn chung cư 40 tầng thì dân phải đông hơn chung cư 20 tầng, chung cư xây diện tích bé, mật độ dầy thì dân phải đông hơn.

Chẳng hạn, chung cư dùng khối đế làm tiện ích nhiều hơn thì số lượng shophouse sẽ ít hơn.

Nhưng đa số thiếu yếu tố 1+2 là nát. Yếu tố 3 kể cả có thuận lợi mấy cũng khó bù đắp. Trừ khi là các cụm chung cư mật độ dầy đặc như Mường Thanh của cụ Thản.

4/ Shophouse không được quá mắc so với căn hộ. Giá mà gấp 4-5 lần căn hộ bên trên thì đến mùa quýt mới hòa vốn. Giá gấp 2-2,5 chung cư bên trên là ổn. Đa số anh em trước đây thắng Shophouse Tphcm là do lúc đó các chủ đầu tư set up giá shophouse chỉ gấp 2-2,5 lần chung cư bên trên.

5/ Nên mua shophouse 1 tầng hoặc tối đa là 2 tầng(dạo này chủ đầu tư khôn lỏi không bán 1 tầng như xưa nữa).

Đơn giản là càng nhiều tầng giá mua càng mắc và đừng nghĩ là cho thuê được giá tương ứng. Vì thực tế rất nhiều đơn vị đi thuê, kể cả tai to mặt lớn cũng chỉ cần thuê 1 tầng.

Mua shophouse càng nhiều tầng càng khó thu hồi vốn từ tiền cho thuê.

6/ Nhiều chủ đầu tư rất dã man, xây shophouse chiều cao rất bé, chiều sâu rất dài. Mua là thua đấy. Shophouse là phải chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt, chiều sâu càng ngắn càng tốt.

7/ Tuyệt đối đừng ham rẻ mà mua shophouse ở vùng ven, đa số chung cư vùng ven dân đầu cơ mua là chủ yếu, phải tốn 1 thời gian rất lâu để dân đầu cơ sang tay cho người ở thật, thời gian dân vào lấp đầy chung cư rất chậm. Mua shophouse ở vùng ven thời gian đầu chờ đợi lỗ nặng vì không cho thuê được hoặc cho thuê giá bèo, om vốn lâu và không có dòng tiền.

Các shophouse vùng ven mà dân cư địa phương thưa hay tính kết nối giữa các khu vực xung quanh đến shophouse thấp thì càng thua nặng thêm.

8/ Đã không mua shophouse thì thôi, mua là đừng tiếc tiền nếu độ chênh giữa căn xấu và căn đẹp thấp. Cứ căn đẹp nhất nhì ba tư năm của dự án chung cư mà mua, căn góc thì càng tốt.

Lí do muôn đời đúng đó là: Vị trí, vị trí và vị trí.

Có rất nhiều dự án chung cư shophouse bại xụi hết, nhưng các căn shophouse ở các vị trí đẹp nhất dự án bại xụi này vẫn luôn cho thuê được.

Ai thuê à? Dự án chung cư nào cũng có những sàn bất động sản thứ cấp về thuê, mấy công ty làm nội thất, thiết kế…Mấy đơn vị này giá nào cũng tìm những vị trí siêu đẹp này để thuê dù giá có vô lý đến đâu nếu họ thực sự cần.

9/ Không mua shophouse có trần thấp. Shophouse có trần thấp là vứt. Các tập đoàn lớn như Highlands, Vinmart họ không thuê đâu, trần thấp rất khó kinh doanh. Shophouse phải có trần cao hơn nhà bình thường mới thích hợp để cho thuê kinh doanh, hàng quán.

Khá nhiều shophouse ở Sài Gòn xây trần bằng với nhà bình thường, sau đó đưa vào hoạt động cho thuê rất khó khăn.

10/ Shophouse có nhiều đối thủ cạnh tranh xung quanh không?

Hiển nhiên mua shophouse là để kinh doanh, cho thuê kinh doanh bán hàng, làm quán ăn, dịch vụ…

Hiển nhiên phải xem xét xung quanh có các đối thủ cạnh tranh khác không, ví dụ như:

– Siêu thị.
– Trung tâm thương mại
– Các nhà dân lẻ mặt tiền nhưng nằm ở vị trí đẹp, đắc địa, kết nối tốt, thuận tiện cho việc kinh doanh.
– Shophouse của các chung cư khác.

TẤT NHIÊN LÀ CÀNG ÍT ĐỐI THỦ CẠNH TRANH NHƯ TRÊN TRONG 1 KHU VỰC D N CƯ ĐÔNG ĐÚC VÀ CHỊU TIÊU XÀI THÌ CÀNG TỐT.

Lúc này shophouse dễ cho thuê hơn và cho thuê được giá hơn.

11/ XÁC ĐỊNH RÕ MỤC ĐÍCH MUA SHOPHOUSE?

Phải xác định rõ mục đích mua shophouse là để làm gì các bạn nhé.
Ví dụ các bạn thích dự án chung cư đó, thích khu vực đó, muốn mua vừa để ở vừa kinh doanh ngành nghề hiện tại của các bạn như làm trường mầm non, môi giới bất động sản, công ty thiết kế, văn phòng công ty công nghệ thông tin…thì rõ ràng có yếu tố “trái tim” vào, trái tim thì phải có sự “ngây thơ cần thiết”, không ai có thể chỉ cho ai là nên ngây thơ hay không nên ngây thơ. Hoặc nó có yếu tố đặc thù nghề nghiệp của bạn khiến bạn cần phải mua như shophouse đó gần bệnh viện bạn làm nếu bạn là bác sĩ….

Nhưng nếu mua shophouse chỉ thuần là để đầu cơ, mua đi bán lại thì phải chú ý đến vấn đề thanh khoản.

Câu chuyện thanh khoản của shophouse khá giống với câu chuyện thanh khoản của chung cư(các bạn đọc lại bài về chung cư là 1-2-5-6).

Đồng thời để shophouse thanh khoản tốt thì nó cần đáp ứng các tiêu chí của chuyên đề số 17 mà các bạn đang đọc đây.

Đó là ngoài các yếu tố giống 1 căn chung cư bình thường thì Shophouse muốn có thanh khoản tốt thì: PHẢI KINH DOANH ĐƯỢC HIỆU QUẢ VÀ CHO THUÊ ĐƯỢC GIÁ TỐT.

12/ Vị trí shophouse bạn muốn mua có gần các khu mang tính đặc thù giúp bạn dễ cho thuê không? Ví dụ đó là quận hay khu chuyên dành cho ăn chơi, giải trí gì đó.

Ví dụ các shophouse nằm trong khu ăn nhậu vui chơi ở quận 5-10 tuy là chung cư đã cũ xì nhưng rất thành công, cho thuê mắc như cho thuê nhà mặt tiền, treo bảng cái có người xin thuê ngay. Vì quận 5-10 nổi tiếng là khu ăn nhậu.

13/ Shophouse không được ở gần các điểm bị nghẽn giao thông, một chiều, ngập lụt, mất an ninh. Đây cũng là 1 điểm khiến Shophouse vùng ven Tphcm đa số mua là thua.

14/ Một số lưu ý khác khi mua Shophouse là:

+ Xác định rõ thời hạn bàn giao căn hộ Shophouse nếu mua để tự kinh doanh, để còn lên kế hoạch làm nội thất, sửa sang Shophouse đưa vào hoạt động cho kịp chợ.
+ Phải đọc kỹ hợp đồng khi mua và kiểm tra chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao chi tiết.
+ Phải đọc kỹ hợp đồng trước khi mua về giá quản lý, dịch vụ, điện nước, đơn vị quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng kinh doanh.
+ Phải đọc kỹ hợp đồng về quy định và điều khoản điều kiện và các mặt hàng được và không được phép kinh doanh tại Shophouse đó.

Nguồn: Trần Thiên Ân – diễn đàn bất động sản Việt Nam

THƯƠNG MẠI Liên Quan